> 产经

碧桂园的速度与危情:正在为极速的高周转模式买单

导读

从财务角度,碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短,资金周转率越高、资金回报率越高;从现实角度,这意味着,项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。对于工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了速度和节点出现赶工,极易出现安全、质量问题。

2017年刚刚登顶的碧桂园,猝不及防地迎来了“至暗时刻”;作为房地产行业规模化竞争的王者,碧桂园正在为极速的高周转模式买单。

6月24日,碧桂园上海奉贤区在建项目红墅林发生事故,致1人死亡9人受伤;7月12日,碧桂园杭州前宸府基坑坍塌,所幸无人伤亡;7月26日,安徽六安碧桂园城市之光工地围墙和板房倒塌,造成6人死亡、多人受伤。

7月30日,时隔一个多月后,上海奉贤区安监局初步调查结论显示,红墅林项目任意压缩工期,隐瞒危险性较大的工程不上报,是导致事故发生的间接原因。

8月3日,碧桂园主席杨国强和总裁莫斌均承认,上海项目确实存在人为赶工,这是不符合集团安全管控要求的;同时,旗下项目的工程管理存在漏洞。

碧桂园是房企高周转实践的佼佼者。借助成就共享、同心共享这两个利器,引入跟投,杨国强将税后利润的20%让予员工,极大地刺激了区域和项目的热情,帮助公司实现了高周转,速度远高于同业。

然而风险也同时埋下。从财务角度,碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短,资金周转率越高、资金回报率越高;从现实角度,这意味着,项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。

对于工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了速度和节点出现赶工,极易出现安全、质量问题。

出事后,碧桂园也在反思集团的质量安全管控体系,并出台了多项措施。

“高速行驶”下的管控漏洞

时间拉回到2017年9月8日,上海奉贤海湾镇地块出让,最终被碧桂园以10.68亿元摘得,楼板价11041元/平方米,溢价率0.4%。

这是一个纯住宅项目,定名为红墅林。9个多月后,这块地上的数栋建筑物拔地而起,工人们每天紧张地施工,6月底已出地面数层。

另一个出事的项目杭州前宸府进度也很快。2017年8月16日摘牌,今年6月22日拿到预售许可证,6月30日第一次开盘,从拿地到开盘仅10个月时间。

位于三线城市六安的碧桂园城市之光的速度则更快。2017年2月28日,碧桂园以16.03亿元竞得六安2017-2号地,楼面价为4390元/平方米,半年后的10月26日便开盘了。

高周转是碧桂园的核心竞争力。据莫斌介绍,参与跟投制度的项目,12个月是个节点,12个月实现资金周转的就可以获得奖励;一线、1.5线城市受制于开工、预售条件的严格,达不到这一标准,可以延到20个月。

2018年以来,碧桂园不断提高高周转要求。4月份,莫斌连签多份文件,要求促进高周转。开盘周期达到3-4个月、3个月或以下的项目将享受高额奖励。

据莫斌介绍,红墅林项目人为赶工,是想赶在暑假前把售楼处做好开放,导致在施工方案执行中出现了问题。

他强调,项目私自的赶工行为是不符合集团对于安全和质量要求的。公司已对相关责任人进行了惩罚。项目总已被就地免职。

碧桂园另一位副总裁说,上海限价严格,赶工的意义其实没那么大;但上海区域的人希望,在一线城市也能做成一个高周转的标杆,这个心思太过于急切,导致动作变形。

此外,六安和其他几项事故的发生,也暴露了公司的工程管理漏洞。

碧桂园目前大约80%的工程都是外包。六安事故发生场所为工人宿舍,杭州的是基坑辅助工程,均为外包,都是在主体工程之外,反映了公司在配套项目上重视度不够。

“配套工程原来是在(主体工程)红线外,主要由施工队自行管理,以前我们主要关注配套的走电等问题,现在把工棚、交通位置、食堂、洗手间等等都纳入质量管控体系。”

莫斌称,7月27日公司全面停工自查之后,90%的项目不存在安全隐患已经复工,10%存在安全隐患的大部分是配套工程,目前都在要求整改。

杨氏高周转“秘诀”

房地产行业的高周转由来已久。10多年前,万科提出“5986原则”,即拿地5个月动工、9个月销售、开盘售出8成、产品6成是住宅,奠定了行业高周转的基调,很多全国性公司如保利、金地、龙湖等紧随其后。

彼时乃至现在,从拿地到销售6-7个月,已是一般大型房企的最快速度。龙湖有关人士告诉21世纪经济报道记者,6个月的开盘周期,在公司内部可能会拿到优秀奖。

被外界称为“合伙人”制度的同心共享计划,让碧桂园的周转速度远超同业,同时也是碧桂园从千亿飙升到5500亿的独门密码。

在2014年底,碧桂园开始推行同心共享,希望借此实现快速周转和规模飞跃。

2015、2016年,同心共享在碧桂园项目大量实施,平均开盘时间缩短至4.3个月,资金周转率可达一年1.5次,成为周转速度最快的房企。

这项制度简单来说就是跟投,强制区域总和项目总等管理人员跟投所在区域的所有项目,上限不超过10%,项目现金流回正即可分红,利益共享、风险共担。

再直白一点说,此举是对区域总和项目总的高额激励,大大激发了区域的买地和销售热情。在市场火爆的2015-2017年,碧桂园数位区域总裁收入过亿,几十位项目总收入过千万。

也是在这三年,碧桂园接连实现销售几近翻番,从1500亿到3000亿再到5500亿,超越了万科、恒大,成为全国乃至世界第一房企,晋升财富世界500强。

通过跟投的超额激励,碧桂园重新定义了房地产的高周转游戏,将自己变成了房产界的“沃尔玛”,还引领了行业新一轮的规模化竞争,融创、泰禾、旭辉、阳光城、龙光等各路黑马,都是碧桂园的拥趸。

根据财报,截至2016年12月31日,碧桂园共有583个项目参与跟投,测算平均签约销售净利润率预计约为12%,项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月。

2017年未公布跟投具体数字,但据碧桂园CFO伍碧君介绍,去年的资金周转率仍在1.5次/年,今年上半年有所放缓。

跟投制度“双刃剑”

正如世界上所有的制度一样,跟投制度并不完美。

接近碧桂园的人士告诉21世纪经济报道记者,同心共享实行三年后,碧桂园的周转速度并未像之前预期的那样乐观发展,反而出现了边际效应递减,2015-2016年,平均开盘时间为4个多月,2017年上升到了6个多月。

“这几年跳槽去碧桂园的区域总,必须是自带身家的。”一位资深房地产业内HR人士说,一个区域有好几个项目,区域总对每个项目初始投资为80万元,项目总对所在项目投资为50万元,意味着刚去就要投入数百万甚至上千万元。

但2018年的市场环境与过去三年不可同日而语。三四线城市销售在放缓,一二线则备受限价困扰,利润率走低。碧桂园过去两年内大幅买入并且跟投的地块,正在经受考验。

对于激励对象而言,随着市场下滑,他们的跟投意愿在降低。碧桂园的跟投已经出现逾期现象。早在1月23日,碧桂园下发《关于强化“同心共享”及时跟投的通知》称,对于定期跟投的项目,凡逾期跟投的区域总裁,暂停发放其工资和所有奖金;其他逾期跟投个人,则将暂停发放所有奖金。

金地董事长凌克在谈到跟投时提醒,有些公司强行要求员工持有股权,没有那么多钱的时候,员工就通过外部融资,最后有可能出现问题;如果自己的钱也在项目里,有时就会为了自己的钱和收益,用很激进的方法,做出不正确的经营举措。

他说,跟投制度赚钱的时候是正向激励,不赚钱就是负向的。跟投要在执行的过程中去调整,去监督。

对此,莫斌表示,碧桂园设立跟投机制时就考虑了市场下行可能出现的情况,比如在限价背景下,将现金流滚动到其他项目上带来利润,有现金流回来,同样有收益。让大家都关注现金流,首先把项目做好,而不是关注亏损多少钱。

他说,跟投最大的风险是拿地。拿地合适就成功了70%,经过过去三年的上升市场,老的区域沉淀了一些利润,能够承担可能的亏损,说清楚风险后可以给他拿有争议的地;新的区域没有沉淀,想拿的地和公司出现分歧,原则上是不给拿,宁可错过。

那么在市场下滑时跟投是否会出现错判?伍碧君表示,现在这种情况很少。“集团会提醒区域,不要想着房价还可以上升,要在限价以下的楼价去预测拿地,还能赚钱就拿;区域总自己要对团队负责,万一拿错了也要跟公司一起承担损失,因此拿地会很谨慎。”伍碧君说。

对于跟投激励是否会损害质量安全的问题,莫斌称,跟投根据施工、开售等节点会有不同比例的激励、分红,但最大头的70%要在交房后,前面的30%是预付,出了问题后还得还给公司;出现安全质量问题实行一票否决制,近期出事的几个项目奖励就全都取消了。

4年前,碧桂园一位区域总裁指出,只有完美交楼,才能最终实现同心共享计划的闭环。

以买房后两年交楼计算,2018年,碧桂园大量跟投项目面临交楼,各地业主维权概率上升,面临的考验还在继续。

碧桂园反思与纠错

据21世纪经济报道记者了解,上海和六安事故发生后,两项目总已经被就地免职。莫斌表示,出事的几个项目相关负责人和管理人员已经全部更换。

碧桂园副总裁、运营中心总经理陈斌介绍,针对之前发生的安全事故,集团正在采取若干措施,实施安全质量管控的升级。

在此前全面停工自查的基础上,已经启动了所有区域开展安全质量交叉检查,预计历时15天左右,进一步自查自纠,进而建立安全质量工作方面的长效管控机制,成为一种常态化加密型工作。

碧桂园还提出,施工合同条款中明确承包人需在确保安全质量的条件下履行合同,如果发包人发出的指令存在安全和质量隐患,承包人即施工方可以拒绝执行,并且上报集团总部。这项措施,赋予承包人和甲方同等的权利。

“这次事故最大的教训就是我们要加强延伸管控。延伸到施工前,以及所有的合作伙伴。”管工程出身的莫斌说。

他还重申,要继续把安全质量和团队激励机制直接挂钩,而且是一票否决。

此外,公司将进一步推进工地开放,让所有的业主、准业主等各方,在施工过程中可以进入工地,一起监督安全和质量管理。

莫斌表示,还会大力推动碧桂园自主研发的SSGF新工艺体系,实现现场浇筑和住宅工业化。现在碧桂园有400多个项目正在实施,今年底会达到600个项目左右,明年会超过1200个项目,后年会全覆盖所有的项目。

他认为,只有通过持续的成本投入和新工艺的大规模推广,才能真正克服建筑安全和质量隐患。

来源:中国经济网  责任编辑:李芮

(原标题:碧桂园的速度与危情:正在为极速的高周转模式买单)

返回首页
相关新闻
返回顶部