> 产经

三方大数据 解密西安楼市”火爆“真相!

摘要:西安楼市一季度的火热表现,得益于今年以来,省、市两级政府强力推进大西安、自贸区及国家中心城市建设,为西安市房地产开发市场再次注入了活力,同时,落户政策放宽对人才的吸引力提升等因素,也促使住房消费的吸纳能力不断增强,良好的市场预期催化销售热度。

西安楼市近期为什么那么“火”?4·18楼市新政之后,房价会如何?房管局、统计局、市调机构三方大数据告诉真相、回答你的疑问!

2017年一季度西安楼市总体特点:房地产开发规模持续扩张,投资增长加速,商品房销售增速放缓但依然活跃,市外购房者大于市内购房者、开发资金保障度提高,库存面积环比呈回落趋势。

后市预期:房价经过市场与政策的双重调节将会逐步平稳,品牌开发商以及精装产品在市场上继续发力,房价整体下调概率较小,总体将呈现先稳后增的态势。同时在保证供应货量的前提下,销量也将会有所增加。

>>>西安楼市新政半月谈:刚需族注定当背锅侠吗?

01

数据摘要

2017年一季度西安市购房者4.15万人,同比增加0.43万人。其中,市外购房者2.59万人,比市内购房者多1.03万人。

2017年一季度西安市商品房库存面积为2518.04万㎡,较2016年4季度减少85.56万㎡;一季度末去化周期为14个月,较去年同期下降8个月。

2017年一季度西安商品住宅成交面积365.04万㎡,环比下降39.68%,同比上涨9.72%;一季度成交均价7630元/㎡,环比上涨2.02%,同比上涨14.62%。

2017年一季度西安市经营性土地成交270.2万㎡,环比上涨28.27%,同比上涨154.74%,楼面价2271元/㎡,环比上涨23.89%,同比上涨43.64%。

2017年一季度西安市商品住宅成交33583套,销售面积365.04万㎡,其中浐灞和曲江为成交面积最大的两个区域。

2017年一季度西安市商品住宅成交均价7630元/㎡,曲江和高新为成交单价较高区域,成交均价分别为9224元/㎡和9011元/㎡。

2017年一季度西安市商业成交1341套,销售面积18.67万㎡,其中浐灞和高新为成交面积最大的两个区域。

2017年一季度西安市商业成交均价23783元/㎡,曲江和城南为成交单价较高区域,成交均价分别为26934元/㎡和26889元/㎡。

2017年一季度西安市办公物业成交2910套,销售面积35.04万㎡,其中高新和经开为成交面积最大的两个区域。

2017年一季度西安市办公成交均价11135元/㎡,曲江和城内为成交单价较高区域,成交均价分别为14342元/㎡和13731元/㎡。

02

购房群体:市外大于市内

西安市房管局成交备案权威数据:2017年一季度西安市购房者4.15万人,同比增加0.43万人。其中,市外购房者2.59万人,比市内购房者多1.03万人。

年龄结构及比例:30岁以下购房者1.59万人,30-45岁购房者1.90万人,45岁以上购房者0.66万人,分别比上年同期增加0.21万人、0.19万人和0.03万人。

外来置业自2016年三季度开始,已形成潮流。是最近半年来西安楼市置业的生力军。

>>>西安未来2个月内或将开售的10个纯新楼盘

>>>一季度4.15万人在西安买房 市外购房者占62.4%

03

销速放缓,但仍活跃

2017年一季度,西安市商品房销售面积为354.14万㎡,增长25.4%,较上年同期回落26.1%,高于全国5.9%,高于全省2.3%。销售面积总量和增速分别位居15个副省级城市第五和第四位。商品房销售面积增速放缓,但依然活跃。

销售市场供需两旺。从销售类型看,办公楼销售面积高速增长。一季度,商品房住宅销售面积为324.34万㎡,增长22.4%,占商品房销售面积比重的91.6%;办公楼销售面积为15.39万㎡,增长2.2倍,占比4.3%,较上年同期提高2.6%。

浐灞生态区、曲江新区销售面积总量依旧占据区(县)、开发区前两位,分别占全西安市商品房销售面积的16.6%和12.0%;户县、长安区销售面积在低基数的影响下以183.4%、111.2%的增速领先,销售势头强劲。

04

企业、项目双增

2017年一季度全西安市房地产开发企业景气指数为117.2,同比提高27%,比上季提高13.8%,高于其他行业。一季度西安全市房地产开发企业936家,较上年同期增加80家,同比增长9.3%。房地产开发项目990个,较上年同期增加133个,增长15.5%。

开发投资增长加速,住宅投资占比居高。一季度,全市房地产开发完成投资298.17亿元,增长22.1%,较上年同期提高20.9%。投资增速位居15个副省级城市第二位。房地产开发投资占全市固定资产投资比重的37.4%,较上年同期提高4.7%。

房屋竣工面积增长1.3倍。一季度,房屋竣工面积为464.38万㎡,较上年同期增加260.53万㎡,增长1.3倍,环比增加130.66万㎡,增长39.2%。由于竣工面积增速高于销售增速90.9%,导致短期内库存压力相对加大。

05

土地供应量升价涨

2017年一季度西安市经营性土地供应306.64万㎡,环比上涨33.71%,同比上涨120.65%;土地成交270.2万㎡,环比上涨28.27%,同比上涨154.74%,全市楼面价2271元/㎡,环比上涨23.89%,同比上涨43.64%。

其中,居住用地成交94.58万㎡,住宅(含商业)用地成交112.83万㎡,占整体土地成交41.68%,居市场主导地位,未来西安商住综合体项目或将越来越多。2016年以来楼面均价逐月上升,未来随着楼面均价的上涨将推动西安房价上涨。

06

商品房均价8533元/㎡,商办库存大

2017年一季度西安市商品房新增供应面积292.95万㎡,环比下降37.3%,同比上涨3.17%;一季度成交面积437.35万㎡,环比下降36.47%,同比上涨13.61%;一季度成交均价8533元/㎡,环比上涨4.82%,同比上涨7.31%。2017年一季度西安商品房市场总体上呈现出供不应求,同比看量价齐涨。

截止2017年一季度末,西安市商品房库存面积为2518.04万㎡,较2016年4季度减少85.56万㎡;一季度末去化周期为14个月较去年同期下降8个月。目前库存压力主要集中在商业和办公,商品住宅目前为供不应求的态势。截止一季度末西安市商品房库存面积,高新居首位为479.1万㎡,其次是城南和经开,分别为431.47万㎡和380.81万㎡。

2017年一季度西安市商品房总体来看处于供给低位、需求高位。其中经开、城西和城南商品房新增供应面积较大,分别为66.79万㎡、48.96万㎡和47.88万㎡;一季度商品房销售面积浐灞居首位为83.35万㎡,较同期上涨45.77%,其次是曲江和高新,销售面积分别为75.27万㎡和74.64.27万㎡;除城内外,价格方面高新居首位为10263元/㎡,较同期上涨22.9%,其次是曲江和经开,销售均价分别为9688元/㎡和8604元/㎡。

07

商品住宅均价7630元/㎡,房荒显现

2017年一季度西安商品住宅新增供应面积199.12万㎡,环比下降40.21%,同比上涨8.77%;一季度成交面积365.04万㎡,环比下降39.68%,同比上涨9.72%;一季度成交均价7630元/㎡,环比上涨2.02%,同比上涨14.62%。一季度西安商品住宅供需差距进一步拉大,住宅首季度火热开局,市场房荒现象开始显现。

2017年一季度西安商品住宅新增供应面积,城西居首位为43.81万㎡,其次是经开和城南,分别为36.09万㎡和31.17万㎡;销售面积浐灞居首为75.32万㎡,较去年同期上涨44.83%,其次是曲江、城西销售面积分别为64.57万㎡、54.65万㎡;价格方面曲江居首为9224元/㎡,其次是高新9011元/㎡、城北7953元/㎡分别较去年同期上涨15.44%、17.67%和22.64%。

08

商业物业供大于求,去化缓慢

2017年一季度西安市商业物业新增供应面积28.59万㎡,环比下降57.76%,同比下滑16.06%;一季度成交面积18.66万㎡,环比下降29.08%,同比下滑7.02%;一季度成交均价23783元/㎡,环比上涨16.74%,同比下降5.98%。总体上看西安市商业物业仍然供大于求,去化缓慢。

截止2017年一季度西安商业库存面积为682.47万㎡,较2016年四季度减少2.04万㎡,去化周期为较去年同期减少4个月。西安商业库存面积严重过剩,商业模式升级是大势所趋。截止2017年一季度西安商业库存面积较大的区域为城南104.29万㎡,其次是城东103.32万㎡、浐灞100.30万㎡。

2017年一季度西安市商业物业供大于求。其中商业新增供应面积经开居首为10.98万㎡,其次是高新和曲江,分别为4.54万㎡和4.07万㎡;销售面积浐灞居首为4.06万㎡,较去年同期上涨17.64%,其次是高新和经开,分别为3.79万㎡和3.51万㎡;价格方面曲江居首为26934元/㎡,较去年同期下降1.36%,其次是城南26889元/㎡和浐灞25964元/㎡。

09

办公物业量跌价涨

2017年一季度西安市办公物业新增供应面积32.77万㎡,环比上涨11.39%,同比下滑19.90%;一季度成交面积35.04万㎡,环比下降16%,同比上涨32.63%;一季度成交均价11135元/㎡,环比上涨1.38%,同比下降3.98%,办公价格缓慢上涨。环比来看西安市办公市场一季度量跌价涨。

截止2017年一季度末西安办公库存面积为289.75万㎡,较2016年四季度减少5.43万㎡,去化周期为27个月,较去年同期减少14个月。西安市办公库存面积从2016年二季度开始持续减少,但库存压力依旧。截止2017年一季度西安办公库存面积较大的区域为高新124.29万㎡,其次是经开66.86万㎡、城南29.69万㎡。

2017年一季度西安市办公物业新增供应面积经开居首为15.03万㎡,其次是高新6.78万㎡、城南5.95万㎡;销售面积高新居首为19.67万㎡,较去年同期上涨244.51%,其次是经开4.06万㎡、城南3.5万㎡;价格方面依然曲江居首为14342元/㎡,较去年同期下降15.77%,其次是城内13731元/㎡、经开12470元/㎡。

10

排行榜:行业集中度提高

2017年一季度,西安市房地产市场成交火热,西安TOP20房企表现突出。房企销售金额入榜门槛全面提升,部分增幅明显。 TOP20房企金额门槛同比增幅达58%。前三名房企面积门槛与金额门槛均有所提高其中金额门槛同比增幅达到50%。TOP20中外埠开发企业为17个,行业集中度不断提高。

2017年一季度西安市商品住宅TOP20项目备案面积合计110.06万㎡,在全市商品住宅备案面积中占比30%,比去年同期上涨6%;普通住宅TOP20成交面积门槛较同期提高7%,其中销售面积在5万㎡以上项目7个,比去年同期多2个。入榜TOP20项目中浐灞独占6席领跑全市。

2017年一季度西安市商业TOP20项目备案面积合计11.77万㎡,在全市商品住宅备案面积中占比63%,比去年同期上涨3%,商业TOP20成交面积门槛较同期提高8%,其中销售面积在5000㎡以上项目6个,比去年同期多2个。入榜项目中经开独占5席领跑全市。

11

后市观察:房价下调概率小,销量缓增

西安楼市一季度的火热表现,得益于今年以来,省、市两级政府强力推进大西安、自贸区及国家中心城市建设,为西安市房地产开发市场再次注入了活力,同时,落户政策放宽对人才的吸引力提升等因素,也促使住房消费的吸纳能力不断增强,良好的市场预期催化销售热度。

4月18日,西安再次发布楼市新政,实行“三限”,随着政策效应的逐步显现,房价经过市场与政策的双重调节将会逐步平稳,但目前供需失衡局面短期得不到解决,品牌开发商以及精装产品在市场上继续发力,房价整体下调概率较小,总体将呈现先稳后稳步增长的态势。后市在保证供应货量的前提下,销量也将会有所增加。

数据来源:陕西省统计局、西安市统计局、美城机构市场中心、西安市房管局

来源:house.qq.com  责任编辑:杨柳

(原标题:三方大数据 解密西安楼市”火爆“真相!)